Hà Nội: Giá thuê văn phòng hạng A giảm mạnh

Với mức giá chào thuê trung bình ở dưới 40 USD/m2, phân khúc văn phòng hạng A chứng kiến sự sụt giảm lần đầu tiên kể từ quý III/2007.

Theo CBRE Việt Nam, giá chào thuê văn phòng hạng A giảm nhẹ 5,9% so với quý trước, khoảng 39,66 USD/m2. Trong quý II/2010, thị trường văn phòng cũng chứng kiến lần đầu tiên giá chào thuê trung bình phân khúc văn phòng hạng A ở dưới mức 40 USD/m2. Giá chào thuê văn phòng hạng B ổn định ở mức 26,42 USD/m2.

So với quý trước, tỷ lệ trống tại các tòa nhà hạng A giảm 1,75%, tỷ lệ trống tại các tòa nhà hạng B giảm 3,32%. Diện tích cho thuê mới của các tòa nhà hạng B đạt mức 16.830 m2, tòa nhà hạng A đạt mức 2.036 m2.

Nguồn cung văn phòng tăng. (Ảnh: DT)

Các tòa nhà văn phòng hạng B tiếp tục đạt mức cho thuê mới khá tốt, phần lớn các dự án chấp nhận giữ giá thuê ở mức hiện tại.

Trong quý II, thị trường cũng đón nhận thêm 7.600 m2 diện tích văn phòng hạng B từ tòa nhà Hanoi Tourist Building, tại phố Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm. Tòa nhà đã được lấp đầy gần 100% diện tích thuê trước khi khai trương.

So với thời điểm những năm trước, nhiều khách muốn thuê văn phòng phải xếp hàng, ưu thế hiện nay đã thuộc về khách thuê. Giá thuê giảm, nhiều công ty tại Hà Nội có xu hướng thuê tại các tòa nhà có chất lượng tốt hơn.

Cũng theo đánh giá của CBRE, nghị định của Bộ Xây dựng về việc cấm sử dụng chung cư làm văn phòng sẽ tác động không nhỏ đến thị trường văn phòng. Nhiều doanh nghiệp đang chuyển dịch vị trí thuê từ các chung cư sang các tòa nhà. Mặc dù vậy, ở thời điểm hiện tại, giá thuê văn phòng vẫn chưa có nhiều biến động.

CBRE nhận định, dự kiến không có nhiều thay đổi về giá thuê trong thời gian tới. Khu vực phía Tây, nguồn cung văn phòng sẽ tiếp tục tăng với một loạt dự án chuẩn bị đi vào hoạt động như Hanoi Grand Plaza, Crowne Plaza, Keangnam Hanoi Landmark Tower… Nhiều công ty sẽ có xu hướng thuê dài hạn tại những tòa nhà chất lượng cao ở khu vực này.

Nhu cầu mạnh từ các công ty trong nước và các hợp đồng cho thuê dài hạn tiếp tục là xu hướng nổi bật trên thị trường văn phòng. Nhu cầu văn phòng dự kiến vẫn ở mức cao trong một vài quý tới, tuy nhiên nguồn cung tiếp tục tăng cao hơn nhu cầu. Tuy nhiên, nguồn cung tăng quá nhanh không theo kịp nhu cầu.

Thị trường chung cư Hà Nội đua khuyến mại

Thị trường chung cư Hà Nội ảm đạm, lượng giao dịch èo uột khiến hàng loạt chủ đầu tư đồng loạt tung ra các chiêu khuyến mại sốc nhằm thay đổi cục diện tình hình.

Chân ướt chân ráo ra Hà Nội, Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Lâm Viên, chủ đầu tư dự án Richland Southern đã gây sốc với hình thức khuyến mãi “mua nhà, tặng xe”. Chưa hết, công ty này còn tiếp tục điều chỉnh tỷ lệ nộp tiền lần đầu khi mua căn hộ. Từ 1/7 đến 9/8, những khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ có giá trung bình khoảng 2.000 USD mỗi m2 khi hoàn tất thanh toán đợt một sẽ được tặng xe Honda SHi 150cc. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng giảm tỷ lệ thanh toán trong đợt một từ 50% giá trị hợp đồng xuống còn 20%.

Bà Vũ Hương Lan, Giám đốc Marketing công ty này cho hay, đây là giải pháp nhằm chia sẻ khó khăn về tài chính với khách hàng khi thị trường đang khó khăn. Theo bà Lan, đối tượng khách hàng mà công ty nhắm đến là những người có nhu cầu thực, mua để ở và không bán qua sàn. “Chưa thể đánh giá tác động hiệu quả ngay của thị trường nhưng ngay ngày đầu tiên, sau khi đưa hình thức khuyến mại này, đã có nhiều người đến hỏi mua căn hộ”, bà Lan chia sẻ.

Khuyến mại để kích cầu khách hàng. Ảnh minh họa: Hoàng Hà.

Khuyến mại khi mua nhà khá phổ biến ở thị trường bất động sản phía Nam và đến nay đã dần lan đến Hà Nội song chủ yếu rơi vào các căn hộ cao cấp. Dự án Mulberry Lane (quận Hà Đông, Hà Nội) cũng thu hút khách hàng với chương trình: “Mua ngay căn hộ nhận phiếu rút thăm trúng chuyến du lịch trị giá 99.000.000 VNĐ”. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng hợp tác Ngân hàng Quốc Tế (VIB) hỗ trợ khách hàng vay 65% – 90% giá trị hợp đồng khi mua nhà.

Gây đình đám trên thị trường phải kể đến dự án Tricon Tower với mức chiết khấu khá lớn. Từ 16/6 đến 30/8, Công ty cổ phần Đầu tư Minh Việt hỗ trợ khách hàng 5-15% trên giá bán niêm yết.

Động thái trên của các chủ đầu tư nhằm nỗ lực đẩy nhanh tiến độ bán hàng song nhiều chuyên gia bất động lại không có cái nhìn khả quan. Theo họ, trong khi thị trường chung cư giảm đến 70% lượng giao dịch, đây chỉ được coi là một giải pháp tình thế tạm thời để khuấy động thị trường.

Ông Lê Xuân Trường, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản B.D.S, cho hay, khi thị trường khó khăn, nguồn cung quá nhiều, sức cạnh tranh lớn, chủ đầu tư buộc phải tìm cách kích cầu thông qua các hình thức khuyến mại. Nếu trước đây, thị trường sốt nóng, nhiều dự án “chưa bán đã hết hàng” thì nay địa ốc đã chững lại và chủ đầu tư buộc phải tìm mọi cách để thu hồi vốn, tái đầu tư.

Các chuyên gia cho rằng, hình thức khuyến mại này sẽ có tác dụng tích cực đối với những khách hàng có nhu cầu thực nhưng đối với giới đầu tư, giải pháp này không ảnh hưởng nhiều. Về cơ bản thị trường bất động sản chịu tác động mạnh của nguồn vốn và khả năng sinh lời. Giới đầu tư chỉ tích cực tham gia vào thị trường khi nguồn vốn ổn định và khả năng sinh lời cao.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần sông Đà Thăng Long lý giải, khác với các loại hàng hóa thông thường, đường cầu bất động sản ít nhạy cảm. Bởi vậy, hình thức khuyến mại như tặng quà hay giảm giá không thực sự phát huy tác dụng đối với thị trường bất động sản.

Nhà đầu tư sẽ không đổ xô đi mua chung cư chỉ vì được tặng hay giảm giá vài chục triệu đồng. Để kích cầu, cách tốt nhất là phải tác động trực tiếp vào nguồn vốn của khách hàng. “Tôi cho rằng, giãn tiến độ đóng tiền, hỗ trợ lãi suất trong khi thị trường chưa khởi sắc là một chiêu thức hay để giảm áp lực tài chính tại thời điểm này”, ông Việt nhận định.

Còn ông Trường cho rằng, điều quan trọng nhất vẫn là chất lượng và giá thành sản phẩm. Trong khi nhiều dự án cao cấp ồ ạt tung ra, khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn nhưng chủ đầu tư vẫn kỳ vọng ở mức siêu lợi nhuận nên định giá cao, vượt quá khả năng chi trả dẫn đến việc nhà không bán được. “Điều quan trọng để gỡ nút thắt cho thị trường thời điểm này giá bán phải phù hợp với giá thành và quan trọng hơn là phù hợp với giá trị của bất động sản, các chủ đầu tư không nên định giá quá cao”, ông Trường nhận định.

Cũng theo ông Trường, chủ đầu tư nên linh hoạt với tình hình thức tế. Khi thị trường chưa khởi sắc, chủ đầu tư nên kỳ vọng mức lợi nhuận hợp lý hơn để nhanh chóng thu thu tiền về. Còn khách hàng, trước khi đưa ra quyết định mua hàng nên cân nhắc kỹ, quan tâm nhiều hơn tới chất lượng sản phẩm, dự án, uy tín chủ đầu tư, tình hình thị trường.
vnexpress

Kẻ khóc, người cười sau sốt đất Hà Nội

Trong cơn sốt quay cuồng vừa qua, nhiều người kiếm bộn tiền song cũng không ít trường hợp khuynh gia bại sản chỉ vì đổ xô mua đất Hà Nội theo tâm lý đám đông, đồn thổi.

Anh Thế Học, nhân viên PR của một tập đoàn lớn là trường hợp may mắn trong cơn sốt đất vừa qua. Có người bạn học phổ thông là cò đất chuyên nghiệp tại khu vực Gia Lâm tư vấn, anh quyết chí đổi đời bằng đầu tư bất động sản. Tích góp suốt từ năm 2008, huy động đủ mọi nguồn lực bổ sung, anh có trong tay hơn một tỷ đồng.

Lùng sục khắp nơi từ nội đến ngoại thành, cuối cùng anh quyết định đầu tư 53 m2 đất nền ở khu vực Gia Lâm với giá 25 triệu đồng mỗi m2. Hơn một tháng sau, giá đất lên tới 34 triệu đồng. “Chỉ trong khoảng 2 tháng đã lãi được gần 500 triệu đồng. Trong khi một tháng, ky cóp bỏ lợn mãi cũng chỉ được khoảng 4-5 triệu đồng”, anh Học hồ hởi nói.

Tiền lãi anh lại tiếp tục đầu tư đất làng ở huyện Thanh Oai gần mặt đường to với giá một triệu đồng một m2. Hai tuần sau, đất đã lên tới 3 triệu đồng. Giá đất thổi liên tục, anh nhanh tay lướt sóng rồi tiếp tục mua đi bán lại, tổng số lãi lên tới gần 3 tỷ đồng.

Cần quản lý tốt để tránh trường hợp đầu cơ, kích giá. Ảnh: Hoàng Hà

Bác Đắc Lân ở thôn Cao Mật, Thanh Oai cho biết, cả làng không biết bao nhiêu người đã đổ xô cắt đất vườn để bán, thu về hàng trăm triệu đồng. Không ít người mua xe tay gas phóng vèo vèo, rồi sắm cả tivi LCD để xem.

Tuy nhiên, không phải ai cũng may mắn. Cơn sốt đất diễn ra chỉ trong khoảng 2 tháng cũng khiến không ít người khuynh gia bại sản. Lan Anh, nhân viên một ngân hàng ở Hà Nội, cho hay, thấy cơn sốt đất lan rộng, chị cũng tấp tểnh đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, Lan Anh đang khốn khổ với khoản đầu tư của mình.

Trong đợt sốt đất vừa qua, cô đã nhanh tay “ôm” hai lô đất rộng 100 m2 ở dự án Chi Đông, Mê Linh với giá 10 triệu đồng mỗi m2. Để mua được hai lô đất này, bố mẹ Lan Anh phải bán gần 70 m2 ở quê nhà Phủ Lý và vay thêm tiền ngân hàng.

Trong khi đất sốt, hàng chục người hỏi mua và đã có lãi thì cô lại chưa muốn bán, chờ giá tiếp tục lên. Bất ngờ, thị trường chững lại, Lan Anh chỉ còn biết khóc dở mếu dở. “Mới chỉ đóng 50% tiến độ, một tháng sau mà không lo được một tỷ đồng còn lại tôi sẽ buộc phải bán lúa non, ước chừng lỗ khoảng 500 triệu đồng”, Lan Anh ngán ngẩm.

Khu vực phía Tây sau một thời gian sôi động giờ đã vắng bóng người mua. Kẻ thức thời, nhanh nhạy đã xả hết hàng, thu về tiền tỷ. Người chậm chân chỉ còn biết ngẩn ngơ nhìn thị trường xuống dốc. Thế nhưng, không chỉ có người buôn đất nghiệp dư lâm vào tình trạng sống dở chết dở mà chính dân đầu tư bất động sản chuyên nghiệp cũng mắc cạn.

Anh Hưng, một môi giới đồng thời là nhà đầu tư cho biết, ngay từ khi khu vực phía Tây chưa sốt, anh đã tranh thủ mua hơn 1.000 m2 ở thôn Mái, xã Yên Bài, huyện Ba Vì gần mặt đường với giá 1,8 triệu đồng một m2. Chưa thỏa mãn, anh ôm cả 4 lô đất ở khu Geleximco hết gần 8 tỷ. Đến nay, thị trường xuống dốc, bán đi không được, giữ lại thì bị đọng vốn lớn, anh chỉ còn biết ngồi chờ cơn sốt tiếp theo của địa ốc Hà Nội.

Theo ông Phạm Trung Hà, Tổng Giám đốc Hòa Phát Land, cơn sốt đất ở khu vực xa trung tâm giống như hiệu ứng vết dầu loang khi giá đất nội thành bị đẩy lên quá cao. Khi thị trường lên cơn sốt, nhiều người có cảm giác kiếm tiền dễ dàng nên lực lượng đầu tư vào bất động sản càng đông. Trong số đó phải kể đến giới công sở có lượng tiền nhàn rỗi không nhỏ và khả năng tiếp cận thông tin qua truyền thông rất nhanh.

“Tuy nhiên, những người dân nghiệp dư thường hiếm người hiểu rõ về bản chất cũng như diễn biến phức tạp của thị trường nên dễ gặp rủi ro hơn các nhà đầu tư chuyên nghiệp”, ông Hà nói.

Trao đổi với VnExpress.net, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, nguyên nhân gây sốt đất vừa qua chủ yếu đầu tư theo phong trào, tâm lý đám đông đặc biệt phải kể đến giới đầu cơ thổi giá, kích giá làm giá ảo. Theo ông Hà, mong muốn kiếm được lợi nhuận khi đầu tư vào đất đai của người dân là hoàn toàn chính đáng. Vấn đề là phải quản lý tốt để tránh ảnh hưởng đến quy hoạch, đến thị trường bất động sản và đời sống của chính người dân.

Hiện nay toàn bộ khu vực phía tây đang có dự kiến quy hoạch nhưng chi tiết vẫn còn nằm trên bàn nghị sự. Người dân khi mua bán, chuyển nhượng mà không phù hợp với quy hoạch chi tiết có thể dẫn đến tiền mất tật mang. “Trước khi mua bán, người dân cần xem xét cơ hội, cân nhắc kỹ để đầu tư cho hiệu quả”, ông Hà nhận định.

theo VNEXPRESS

Nhà đất Hà Nội: Ế vì giá… trên trời

Giới đầu cơ địa ốc Hà Nội đang trải qua những thời khắc khó khăn nhất trong nghiệp kinh doanh của mình bởi cảnh đìu hiu mua bán trên thị trường chung cư và đất dự án.

 

Rất nhiều dự án đang xây dựng nhưng được giới đầu tư “hét” giá cao khiến cầu ảm đạm – Ảnh minh họa.

Lý do đưa ra thì có nhiều, từ chuyện tăng giảm theo chu kỳ, đến việc ảnh hưởng tâm lý từ những vụ việc lừa đảo vừa qua, rồi cả câu chuyện “nằm phục” chờ quy hoạch Thủ đô như thế nào… đều được giới đầu tư đưa ra để tự an ủi cho những ngày tháng ế ẩm.

Thế nhưng, dường như có một nguyên nhân mà giới đầu tư bất động sản có thể không nghĩ đến hoặc cố tình lờ đi, nhưng lại là một trong những nguyên nhân chính, đó là giá của những phân khúc này đang quá cao so với khả năng chi trả của phần lớn khách hàng hiện nay.

Cò chung cư “bó gối”

Thực tế, từ trước tới nay ở những thị trường bất động sản lớn như Hà Nội, Tp.HCM… mảng căn hộ, hay đất liền kề dự án vẫn là phân khúc chủ yếu được mua đi bán lại giữa những người kinh doanh, đầu cơ với nhau. Chỉ có số ít là đến tay người có nhu cầu thật, nghĩa là căn nhà đó được đưa vào sử dụng sau khi hợp đồng mua bán hoàn tất.
Thế nhưng, không hiểu sao, từ 2-3 năm trước, giới đầu cơ lại chọn phân khúc này làm bến đáp và rót vào đây hàng tỷ đồng dù phần lớn dự án mà họ đầu tư đến nay vẫn đang trong giai đoạn khởi động, chỉ có số ít là được chủ đầu tư hứa sẽ bàn giao trong năm nay hoặc một vài năm tới.

Theo ông Phạm Mạnh Dưỡng, Trưởng phòng môi giới bất động sản Công ty Cổ phần Xây dựng Quang Minh, lý do khiến phần lớn giới đầu tư nhà đất đổ tiền vào nhà chung cư và đất dự án mấy năm trước vì họ tính toán cầu về phân khúc này sẽ tăng đột biến trong tương lai.

Tuy nhiên, điều thuyết phục giới đầu tư hơn cả vẫn là giá đầu vào của phân khúc này tại thời điểm đó là khá “mềm”.
Khi đó, giá trung bình của các khu chung cư trên địa bàn khu vực Hà Đông, các huyện ngoại thành Hà Nội như Từ Liêm, Thanh Xuân đều chỉ có giá từ 7 triệu đồng – 12 triệu đồng/m2, còn đất chia lô cao nhất cũng chỉ 15 triệu đồng/m2 tại hầu hết các dự án.

Thế nhưng, chỉ sau 2-3 năm, giá của những căn hộ hay mảnh đất trên giờ đây đã được chủ đầu tư lẫn các nhà đầu cơ đẩy lên gấp 2-3 lần, tương ứng với mức giá trung bình từ 25 – 35 triệu đồng/m2.

Đành rằng, không ai phủ nhận rằng, đã kinh doanh thì phải có lãi mới làm, song với đa số người dân, ngay cả với mức giá “gốc” cũng là một thách thức không nhỏ cho dù mong ước có một căn nhà đang là khát khao lớn nhất của họ.
Thế nên, một kịch bản mà giới đầu cơ đã có phần chủ quan không tính đến, đó là mức độ thay đổi thu nhập và khả năng chi trả cho nhu cầu nhà ở của người dân vẫn không quá đột biến như họ đã kỳ vọng.

Trao đổi với VnEconomy, ông Phạm Văn Hưng, chuyên gia bất động sản của một tổng công ty xây dựng lớn ở Hà Nội cho hay, cả tháng nay, không chỉ công ty ông mà cả những doanh nghiệp đối tác cũng trong tình trạng ế ẩm, các nhân viên môi giới ngán ngẩm, ngồi chơi “bó gối” vì không có giao dịch, dù sản phẩm của chính công ty cung cấp hay khách hàng gửi bán đều tăng khá lớn.

Vị này cho biết, hiện bộ phận của ông đang được giao nhiệm vụ tìm khách cho một số căn hộ thuộc tòa nhà Viglacera (trên đường Hoàng Hoa Thám), song cả tháng nay trầy trật mãi cũng chỉ có một giao dịch thành công.

Cũng theo ông Hưng, với mức giá 34 triệu/m2 tại tòa nhà trên, ngoài yếu tố tâm lý do chờ đợi những tín hiệu tích cực trên thị trường, thì hiện nay cả người có nhu cầu thật lẫn giới đầu cơ đều “lực bất tòng tâm” với mức giá của các khu chung cư hiện nay.

Còn theo ông Phạm Mạnh Dưỡng, nguồn cung về chung cư và đất chia lô hiện nay rất lớn. Số lượng nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu bán hiện nay đang rất cao, tuy nhiên lượng người mua thì vẫn chỉ là đếm trên đầu ngón tay.

Ông Dưỡng cũng khẳng định, nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng ế ẩm như hiện nay là do giá mà các nhà đầu tư thứ cấp đưa ra quá cao. Ngay cả khi một số dự án đã có dấu hiệu giảm chút ít như Dự án tòa nhà Sông Đà Tổ Ong (trên đường Nguyễn Trãi), Khu đô thị Lê Trọng Tấn… đã được nhà đầu tư giảm từ 3-5 triệu/m2, chỉ còn khoảng 30 triệu/m2, hay dự án làng Việt kiều châu Âu cũng chỉ còn khoảng 25 triệu/m2 (thay vì 30 triệu như trước đây) nhưng vẫn không có nhiều người quan tâm.
“Sốt” cục bộ đất nội thành

Thị trường chung cư ảm đạm ít nhiều cũng đã ảnh hưởng tiêu cực đến phân khúc đất liền kề, chia lô trong các dự án. Ngoài nguyên nhân một phần do giá vẫn quá cao so với khả năng của khách hàng thì sự ảm đạm của phân khúc này còn bị ảnh hưởng bởi những khuất tất hay là những mánh khóe có dấu hiệu lừa đảo của một số doanh nghiệp trong thời gian qua.
Ngoài ảnh hưởng tâm lý từ vụ việc tại dự án Thanh Hà của Công ty Cienco 5 cách đây vài tháng, hiện nay giới đầu tư đang tỏ ra cảnh giác cao độ với các chiêu thức mời chào đất dự án từ chủ đầu tư hay các công ty môi giới.

Bà Tạ Thúy Hường, một nhà đầu tư đất khu vực Hà Nội mở rộng cho biết, hiện bà cùng rất nhiều nhà đầu tư khác đang phải chịu tình cảnh mất tiền tỷ “mua đất không giấy tờ”. Lý do là bởi, chỉ vì không tỉnh táo, bà cùng nhiều nhà đầu tư khác đã bỏ ra trung bình từ 5 – 10 tỷ đồng để mua một số lô đất tại một dự án ở Vân Canh.
Khi xem xét giấy tờ, chủ đầu tư đã trình giấy tờ cùng hợp đồng mua bán, quyết định của cơ quan quản lý của khu đất trên nhưng là của toàn bộ khu đất. Thế nhưng, sau khi giao tiền rồi, bà Hường cùng nhiều người khác mới “ngớ người” vì giấy tờ hợp lệ của từng lô đất vẫn chưa có. Thế nên, theo bà, giờ chỉ còn nước là “ăn chực nằm chờ” trước trụ sở của chủ đầu tư với lời hứa từ nhiều tháng nay vẫn chỉ là … đang “chạy”.

Thế nên, theo bà Hường, với giới đầu tư nhà đất trong thời điểm hiện nay, phần lớn đều như đang “dị ứng” với khái niệm đất dự án. Rất nhiều người trong nhóm của bà hiện đang quay lại đầu tư vào nhà đất khu vực nội thành vì tính thanh khoản cao cũng như mức độ rủi ro ít hơn nhiều. Chính vì thế, theo bà Hường, giá đất tại nhiều khu trong nội thành hiện nay đang có dấu hiệu tăng cao vì có nhiều người tìm mua.

Còn theo ông Phạm Văn Hưng, thị trường nhà đất khu vực nội thành có những biến động tích cực, nhưng giá đất chỉ sốt cục bộ. Vị này cũng cho biết, không hiểu có thông tin gì liên quan đến quy hoạch bị “rò rỉ” nhưng giá đất tại khu vực quận Cầu Giấy có mức tăng chóng mặt và rất nhiều “nhờ” tìm mua hộ.

Đặc biệt tại các khu vực xung quanh công viên Nghĩa Tân, đường Hoàng Quốc Việt, đường Nguyễn Văn Huyên, Nguyễn Khánh Toàn… giá đất mặt ngõ rộng đã lên tới 100 triệu/m2.

Và cũng theo ông Hưng, điều đáng chú ý là phần lớn các vụ giao dịch thành công về nhà, đất ở khu vực nội thành hiện nay lại không phải là giao dịch giữa các nhà đầu tư với nhau mà là của những người có nhu cầu thật, trong đó có không ít là những gia đình có điều kiện đến từ các địa phương ngoài Hà Nội.

Từ Nguyên

 (Theo VnEconomy)

Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS năm 2010

Báo cáo của tổ chuyên gia liên ngành về thị trường bất động sản đã đưa ra các yếu tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS trong năm 2010.

Theo đó, có rất nhiều yếu tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS như: tăng trưởng kinh tế, lạm phát, quy hoạch xây dựng đô thị, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng, thị trường chứng khoán, giá nguyên vật liệu xây dựng, chính sách thuế, lãi suất ngân hàng, thủ tục pháp lý về BĐS…

Tăng trưởng kinh tế và kiềm chế lạm phát

Theo dự báo, kinh tế Việt Nam trong năm 2010 được duy trì mức độ phát triển bằng và cao hơn một chút so với năm 2009. Yếu tố lạm phát mặc dù có bị ảnh hưởng của những tháng đầu năm 2010 nhưng với quyết tâm của Chính phủ để kiềm chế lạm phát thì hy vọng lạm phát cả năm sẽ được khống chế ở mức không quá 2 con số. Đây là những yếu tố quan trọng nhất quyết định mức độ ổn định và phát triển của thị trường BĐS trong năm 2010.

Công tác quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng

Năm 2010, thủ đô Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô; trong khi đó, thành phố Hồ Chí Minh cũng sẽ tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung của thành phố và vùng lân cận. Tại các đô thị lớn khác như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, một số dự án đầu tư cơ sở hạ tầng có quy mô lớn đang được triển khai một cách khẩn trương sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng và sự phát triển của thị trường BĐS có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau rất chặt chẽ. Lãi suất cơ bản và lãi suất cho vay đầu tư BĐS của các ngân hàng thương mại hiện nay đang ở mức cao. Theo số liệu khảo sát, trong quý I năm 2010 mức lãi suất cho vay của một số ngân hàng thương mại hiện đã tới 18%/năm.

Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay, sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức thích hợp (khoảng 11% – 13%/năm), tạo ra không khí sôi động hơn cho thị trường BĐS. Mặc dù vậy, nếu việc mở rộng tín dụng một cách ồ ạt vào thị trường BĐS, nhất là phân khúc thị trường cao cấp sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng “ bong bóng” bất động sản mới.

Thị trường chứng khoán

Cùng với sự tăng trưởng trở lại của nền kinh tế, đầu năm 2010, thị trường chứng khoán đã phát đi tín hiệu có sự tăng trưởng. Chỉ số Vn-Index vào đầu tháng 3 năm 2010 đã đạt ngưỡng trên 530 điểm là yếu tố thuận lợi cho sự phát triển của thị trường BĐS.

Bộ Xây dựng: Thị trường BĐS có triển vọng phục hồi

“Nhu cầu BĐS ở Việt Nam là rất lớn, đặc biệt là về trung và dài hạn, thị trường BĐS vẫn được các chuyên gia đánh giá rất tốt.”

“Hiện tại, nhu cầu bất động sản (BĐS), nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho thuê có quy mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng. Điều đó sẽ tạo điều kiện để thị trường BĐS năm 2010 tiếp tục đà phục hồi…”.

Nhận định trên được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa ra tại hội thảo về thị trường bất động sản (BĐS) được tổ chức gần đây tại Hà Nội.

Thị trường BĐS bị ảnh hưởng rất nhiều do suy thoái kinh tế, tuy nhiên, năm 2010 được các chuyên gia kinh tế nhận định là năm mà nền kinh tế của thế giới sẽ bước qua giai đoạn khó khăn. Vậy Thứ trưởng có đánh giá thế nào về thị trường BĐS Việt Nam trong năm nay?

– Nhu cầu BĐS ở Việt Nam là rất lớn, đặc biệt là về trung và dài hạn, thị trường BĐS vẫn được các chuyên gia đánh giá rất tốt. Thực tế cho thấy, đầu quí 2-2009, mặc dù tình hình kinh tế thế giới còn nhiều khó khăn nhưng nhiều dự án ở Việt Nam vẫn được nhà đầu tư khởi công xây dựng. Đặc biệt là cuối quí 3 và đầu quí 4-2009 thị trường BĐS Hà Nội có cơn sốt nhẹ, nhất là các dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội. Nhiều giao dịch tại các dự án đã diễn ra rất sôi động khiến các nhà đầu tư đánh giá cao thị trường trong thời gian tới.

Một trong những nguyên nhân chủ yếu khiến giới đầu tư đánh giá thị trường BĐS Việt Nam rất có triển vọng là do nhu cầu về nhà ở còn rất lớn. Ngoài ra, hằng năm vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS tiếp tục tăng mạnh bất chấp cuộc suy thoái kinh tế thế giới. Cụ thể, năm 2009 Việt Nam có tổng số đăng ký vốn FDI là 21 tỉ đô la Mỹ, trong đó lĩnh vực BĐS chiếm 1/3, đạt 7,6 tỉ đô la.

Vì vậy, có thể nhận định năm 2010 sẽ là năm tiếp tục đà phục hồi của thị trường BĐS Việt Nam.

Những yếu tố nào được dự báo sẽ tác động tới sự phát triển của thị trường BĐS, thưa ông?

– Theo dự báo, kinh tế Việt Nam trong năm 2010 sẽ được duy trì ở mức độ phát triển bằng và cao hơn một chút so với năm 2009. Việc Chính phủ quyết tâm kiềm chế lạm phát ở mức không quá 2 con số sẽ là những yếu tố quan trọng nhất quyết định mức độ ổn định và phát triển của thị trường BĐS trong năm 2010.

Năm 2010 thủ đô Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô, đồng thời TPHCM cũng sẽ tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung của thành phố và vùng lân cận. Ngoài ra, các thành phố lớn khác như Đà Nẵng, Hải phòng, Cần Thơ, một số dự án đầu tư cơ sở hạ tầng có quy mô lớn đang được triển khai sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức thích hợp tạo thuận lợi hơn cho thị trường BĐS.

Sự lên, xuống không ổn định của thị trường vàng và chứng khoán như hiện nay cũng có phần hướng các nhà đầu tư chuyển sang thị trường BĐS. Với những yếu tố đó khiến cho thị trường BĐS tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư, không chỉ tập trung vào Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng mà còn lan dần sang các địa phương khác.

Vậy điều bất cập lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay là gì thưa ông?

– Hiện nay, trên thị trường BĐS Việt Nam, nguồn huy động vốn vẫn chủ yếu dựa vào kênh huy động từ ngân hàng mà chưa có quỹ tiết kiệm, hay quỹ uỷ thác… về BĐS.

Việc khát vốn dẫn đến thực tế hiện nay đang có tình trạng huy động vốn không đúng luật. Theo quy định, các dự án nhà ở phải được xây dựng xong phần móng mới được huy động vốn.

Theo ông, những giải pháp gì có thể giúp thị trường BĐS năm 2010 phát triển ổn định, bền vững?

– Theo tôi, giải pháp để thị trường BĐS năm 2010 và những năm tới phát triển ổn định và bền vững thì trước hết phải có cơ chế tài chính phát triển thị trường BĐS, đặc biệt là cơ chế tài chính phát triển nhà ở để hỗ trợ vốn cho thị trường BĐS phát triển. Đồng thời phải tăng nguồn cung hàng hoá cho thị trường nhằm rút ngắn dần khoảng cách giữa cung và cầu chưa hợp lý như hiện nay.

Việc tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho các chương trình nhà ở xã hội cũng là một trong những giải pháp để ổn định thị trường BĐS…

Việc xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS cũng là một vấn đề quan trọng bởi hiện nay hệ thống thông tin về thị trường BĐS đang là khó khăn và thách thức lớn đối với các nhà hoạch định chính sách trong việc vận hành và hỗ trợ cho hoạt động của thị trường BĐS.

(Theo TBKTSG online)

Đất phía Đông Hà Nội không hề “sốt” giá như đồn đoán

Trước hàng loạt thông tin về việc đất nền cả 4 hướng tại Hà Nội đang lên cơn sốt, trong đó khu phía Đông bao gồm quận Long Biên và huyện Gia Lâm cũng tăng giá chóng mặt vài tháng trở lại đây nhưng thực tế cho thấy, tình hình lại không hoàn toàn như vậy.

Thực trạng “sốt” đất là khi các văn phòng môi giới nhà đất tại khu Việt Hưng đóng cửa im ỉm hoặc vắng lặng như tờ khi mở cửa.

Thời tiết tại Hà Nội những ngày vừa qua nắng nóng hầm hập nhưng không khí giao dịch nhà đất lại có vẻ khá “lạnh” tại hàng chục văn phòng môi giới xung quanh khu đô thị Việt Hưng.

Mặc dù chỉ có một mình với hai chiếc quạt cây chạy hết công suất tại tầng 1 của căn nhà 4 tầng, ông Hùng – chủ văn phòng giao dịch nhà đất số 1 nhà P1 những ngày này, áo ba lỗ vẫn vén lên ngang bụng.

Sự “tự nhiên” này rõ ràng không chỉ do thời tiết quá nóng bức, mà còn bởi khách tìm đến giao dịch không có khiến ông Hùng chẳng còn nghĩ đến việc giữ ý.

Theo chủ văn phòng, từ Tết trở ra, nếu mảng căn hộ chung cư đã rất chậm thì tình hình giao dịch đất nền lại càng trở nên tồi tệ khi “bất động” từ giữa năm ngoái đến nay.

Vừa nói, ông Hùng vừa dẫn chứng bằng cách rút từ ngăn kéo bàn làm việc ra chiếc cặp tài liệu rồi trải lên mặt bàn khoảng 20 cặp giấy tờ công chứng sổ đỏ của từng ấy lô đất mà người dân quanh khu vực Long Biên, Sài Đồng, Thượng Thanh, Đức Giang… nhờ bán giúp.

“Mọi người cứ bảo đất sốt lên nhưng thực tế có người mua đâu! Đây toàn là những lô đất giãn dân, đất đấu thầu rất đẹp mà giá hợp lý, thế mà chẳng có ai vào hỏi. Từ năm ngoái đến nay chưa bán được lô nào, vậy thử hỏi sốt ở đâu?” – ông Hùng thắc mắc.

Quả vậy, đó hầu hết là những lô đất thổ cư có diện tích từ 100m2 trở lên. Nếu năm ngoái các hộ nhờ ông Hùng chào bán ở mức 12-13 triệu đến 16-17 triệu đồng/m2, thì năm nay tất cả đều vọt lên 19-20 triệu đồng/m2. Thậm chí có nhà còn “đòi” lên 25 triệu đồng/m2.

Số lượng người nhờ bán ngày càng nhiều lên, không ngày nào ông Hùng không nhận được những cuộc điện thoại bày tỏ sự sốt ruột, thúc giục bán nhanh của bên cung. Trong lúc “cầu” không có, ông chỉ biết tư vấn: “nếu không giảm giá xuống thì tôi chịu, không có ai mua thì tôi cho vào ngăn kéo cất đi”, hoặc trường hợp tăng giá quá đáng hơn, ông nói thẳng: “giá thế này thì mời ông đi gửi văn phòng khác”…

Không dùng từ “sốt”

Là văn phòng có vị trí đắc địa – ngay mặt đường vào, biển hiệu bắt mắt, lại có quy mô lớn hơn hẳn những văn phòng khác tại đây nhưng trung tâm giao dịch bất động sản Thành Công ở Khu 2 của đô thị mới Việt Hưng những ngày này lượng người vào ra cũng không có gì đáng kể.

Trong lúc vắng khách, Phó Giám đốc của trung tâm xin giấu tên chia sẻ, không thể dùng từ “sốt” để nói về giá đất cũng như tình hình giao dịch đất nền hiện tại ở khu vực này. Bởi lẽ, ngoại trừ việc tăng giá trông thấy ở một số khu đấu giá ra (mà số lượng cũng rất hạn chế), các khu còn lại giá đất có nhích lên từ cuối năm ngoái nhưng hoàn toàn theo quy luật thông thường của thị trường, chứ không phải tăng ở mức “ồ ạt, đột biến” như người ta vẫn nói.

Bằng chứng là khi bắt đầu mở văn phòng Thành Công vào quãng năm 2007-2008, giá đất quanh khu Giang Biên, Quán Tình mới rơi vào trên dưới 10-12 triệu đồng/m2. Cũng những miếng đó sau 2-3 năm, giá ở mức hơn 20 triệu đồng. “Trong 20 triệu này cũng có 1 quãng lên, nhưng là lên từ từ. Mà đây đều là ăn theo đô thị thì mới có mức giá như vậy” – vị này nói thêm.

Đồng tình với nhận xét trên, chủ sàn giao dịch bất động sản trực tuyến Nhà đất Gia Lâm, ông Nguyễn Thế Cường ước lượng, mức tăng giá 20-30% tại một số khu vực của huyện Gia Lâm như Thạch Bàn, Cự Khối, Bát Tràng, Đông Dư, Kiêu Kỵ… thời gian gần đây chỉ được coi là ấm lên, chứ không phải “sốt” theo kiểu hôm trước hôm sau một giá. “Có những thông tin gì tốt thì cũng đã ra rồi. Nhìn chung, thị trường sẽ không thể tăng hơn được nữa” – ông Cường dự đoán.

Ẩm ương vì “tâm lý”

Những thông tin giá đất tăng vù vù trong và sau các cuộc đấu giá đất dự án tại Đặng Xá, Trâu Quỳ, khu vực chân cầu Vĩnh Tuy hoặc lâu hơn là Tầm Dâu thuộc địa bàn huyện Gia Lâm thời gian qua chính là khởi điểm của cái gọi là “cơn sốt” đất nền khu vực này.

Có hơn 100 m2 đất tại khu vực chân cầu Vĩnh Tuy, từ mức khởi điểm là 16-17 triệu đồng, anh Mạnh – một nhà đầu tư ở Long Biên khấp khởi mừng khi giá vọt lên trên 20 triệu đồng/m2 sau cuộc đấu giá. Vì rất cần tiền, anh Mạnh để lại cho một người quen ở mức 22 triệu đồng/m2, nhưng chỉ đúng 1 tuần sau anh ngỡ ngàng hay tin, mảnh đất đã được sang tay với giá 28 triệu đồng/m2.

Thông tin được lan truyền và đồn thổi nhanh chóng, khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ mắt tròn mắt dẹt, tạo nên làn sóng đổ xô vào thị trường. Phó Giám đốc văn phòng Thành Công nhận xét việc tăng giá không ngừng lên gấp đôi so với giá khởi điểm tại các khu đất đấu giá vừa qua hoàn toàn là do yếu tố tâm lý của nhà đầu cơ, khi mỗi người đều có sự tính toán riêng, đã mua ở mức đỉnh là 32 triệu đồng/m2 thì tất yếu họ phải bán ra giá cao hơn.

Tâm lý “tạo sốt” này còn được giới kinh doanh liên hệ đến việc đấu giá đất khu Tầm Dâu trước đó. Cụ thể, cách đây khoảng 1 năm, đất mặt đường to khu vực này chỉ khoảng 16-17 triệu đồng/m2, nhưng từ lúc có thông tin trung tâm thương mại Savico sắp được xây dựng thì lập tức, nhà đầu tư nhảy vào mua, đẩy giá lên mức chót vót là 45-50 triệu đồng/m2 hiện tại.

“Dân mình thường chưa quan tâm đến cái mình được hưởng thụ. Việc xây trung tâm thương mại như vậy, chưa chắc người sống lân cận đã vào đó mua đồ. Việc đổ xô đầu tư vào đây chỉ là cơ hội để giới đầu tư thực hiện hoá lợi nhuận” – đại diện một trung tâm đánh giá.

Ngoài ra, việc các nhà đầu tư lâu niên với quỹ đất rộng đang có xu hướng chia nhỏ lô đất ra năm bảy phần để bán theo hình thức “mua sỉ, bán lẻ” cũng là động thái góp phần làm giá đất khu Gia Lâm nhích lên.

Nhưng khách quan mà nói, không thể phủ nhận việc tăng giá xuất phát từ tâm lý của chính người bán đất. Trước tình hình người mua không có mà người nhờ bán đất cứ tăng giá ầm ầm, ông Hùng – chủ văn phòng nhà đất ở khu Việt Hưng không ít lần phải thốt lên với những người nhờ bán: “Đắt như thế thì bán cho ai?”

Theo ông, tâm lý so sánh, đối chiếu về giá của người bán ví dụ căn cứ vào một điểm giá đang sốt lên, người dân tại khu khác cũng tự cân đối và đưa ra giá của mình, đại để như “khu đó 50 triệu thì đất của tôi tối thiểu cũng phải 25” là nguyên nhân chủ yếu khiến giao dịch đất nền bất động từ đầu năm đến giờ. Đó cũng là lý do sâu xa của việc hàng loạt văn phòng môi giới nhà đất khu vực Việt Hưng hiện đóng cửa triền miên. 

Theo Vietnamnet